Fiche conseil

Les différents moyens de sécuriser les/ses loyers

Les différents moyens de sécuriser les/ses loyers

L’impayé est la première crainte des propriétaires-bailleurs. Plusieurs solutions existent pour s’en prémunir : vérifier la solvabilité du locataire, exiger la caution d’une banque ou d’un tiers ou encore souscrire une assurance loyers impayés.

Vérifier la solidité financière du locataire

Avant la signature du bail, le propriétaire bailleur peut demander certains documents au candidat locataire pour vérifier son identité et le niveau de ses ressources. La liste exhaustive des pièces justificatives pouvant être réclamées a été fixées par un décret du 5 novembre 2015. Peuvent, notamment, être exigées : une pièce d’identité (française ou étrangère), trois dernières quittances de loyer du précédent logement, un contrat de travail, une carte d’étudiant ou une copie de la carte professionnelle, les trois derniers bulletins de salaire ou les deux derniers bilans comptables pour les professionnels ainsi que le dernier ou avant-dernier avis d’imposition.

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Une assurance pour se protéger des impayés

La souscription d’une « Garantie Loyers Impayés » (GLI) permet aussi de se prémunir contre un locataire défaillant. Moyennant une prime comprise entre 2,5 et 4% du loyer quittancé (charges comprises), cette assurance prend en charge les loyers impayés et les éventuelles dégradations.

Soyez attentif car les assurances limitent souvent le niveau de loyer assuré ainsi que la durée ou le montant global de l’indemnisation. Plus coûteuse que la caution, l’assurance loyers impayés est aussi plus fiable. En effet, rien ne garantit que le garant sera toujours solvable le jour où l’éventuel impayé surviendra ! Il est interdit de cumuler une assurance loyers impayés et la caution d’un tiers, excepté lorsque le locataire est un apprenti ou un étudiant.

Le bailleur peut demander une caution à son locataire. Cette formule a l’avantage d’être gratuite. Il peut s’agir une personne physique (un parent, un ami) ou morale (une banque, par exemple). Pour s’assurer de la solvabilité de la caution personne physique, le propriétaire peut lui demander des pièces justificatives. Elles ont également été précisées dans le décret du 5 novembre 2015.

Pour un propriétaire il est préférable d’opter pour une caution solidaire. Elle permet au bailleur de se retourner directement contre la caution (le garant) contrairement à la caution simple qui prévoit préalablement des poursuites contre le locataire.

Obligatoirement écrit, l’acte de caution obéit à un strict formalisme. Sous peine de nullité, il doit mentionner le montant du loyer et ses conditions de révision, préciser que la personne qui se porte caution a conscience de la nature et de l’étendue de son engagement et reproduire mot à mot l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Si une absence de paiement est constatée, contactez votre locataire et adressez lui dans les 15 jours une lettre de rappel cela peut-être juste une négligence de sa part.

Face à un impayé, même ponctuel, le bailleur doit réagir sans tarder et s’adresser à la caution ou à son assureur qui pourra l’accompagner et prendre en charge les éventuels frais judiciaires. À défaut, il doit entamer une procédure judiciaire. La plupart des baux contiennent une clause résolutoire, indiquant que le contrat sera résilié automatiquement en cas de non-paiement des loyers. Cependant, avant de mettre en œuvre la clause résolutoire, il faut envoyer un commandement de payer au locataire. Celui-ci dispose alors de deux mois pour régulariser sa situation ou obtenir des délais de paiement auprès du juge du Tribunal d’Instance (TI). En l’absence de paiement passé ce délai, le bailleur peut saisir le TI pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire. Entre la trêve hivernale, qui s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars, et les délais pouvant être accordés, une procédure d’expulsion dure souvent plus de deux ans.