Fiche conseil

L’intérêt des différents investissements locatifs

L’intérêt des différents investissements locatifs

Acheter de l’immobilier locatif permet de percevoir un complément de revenus mais aussi de réduire ses impôts. Neuf, ancien avec travaux, location nue ou meublée : le point sur les différents dispositifs fiscaux dont peuvent bénéficier les investisseurs.

Investir dans le neuf pour profiter des avantages Pinel et Censi-Bouvard

Acheter un logement neuf peut ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel. Elle est de 12% du montant de l’opération (plafonnée à 300 000 €) pour un engagement locatif pendant 6 ans, de 18% pendant 9 ans et de 21% pendant 12 ans. Le bien doit être situé dans une zone où la demande locative excède l’offre. L’investisseur doit, par ailleurs, respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ce dispositif est particulièrement adapté à ceux qui payent plus de 6 000 € d’impôt sur le revenu par an et qui réalisent une première opération locative.

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Investir dans une résidence-services (résidences étudiantes, de tourisme, pour personnes âgées…) permet de bénéficier du régime Censi-Bouvard. Avec, à la clé, une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat, dans la limite de 300 000 €. En contrepartie, l’investisseur est tenu de confier la gestion locative de son bien à l’exploitant de la résidence pendant neuf ans.

Les revenus issus d’une location non meublée sont imposables au titre des revenus fonciers. Si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, ils sont d’office, soumis au régime du micro-foncier. Un abattement de 30% est automatiquement appliqué sur les loyers mais, en contrepartie, aucune charge ne peut être déduite.

Lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 15 000 €, ou si le bailleur en a fait la demande (si ses charges sont supérieures à l’abattement, par exemple), les loyers sont imposés selon le régime réel. Dans ce cas, le revenu foncier imposable est obtenu par différence entre les loyers et les charges. Les déficits fonciers peuvent s’imputer sur les loyers et sous certaines conditions, sur le revenu global de l’investisseur.

Lorsque le logement est loué meublé, les loyers entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si les revenus annuels sont inférieurs à 32 900 €, c’est le régime du micro-BIC qui s’applique de plein droit. Il permet un abattement de 50% sur les recettes, idéal lorsque les charges sont inférieures à ce seuil.

Si les recettes dépassent 32 900 € ou si les charges excédent 50%, c’est le régime réel qui s’applique. Il permet de déduire des recettes l’ensemble des charges et amortissements. Par exemple, pour un bien ancien, l’amortissement est de 2% par an pendant 50 ans et, pour le mobilier, de 10% par an pendant 10 ans. Ces atouts peuvent être optimisés grâce au statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Il est alors possible d’imputer, sans plafond, les déficits du revenu global et d’échapper, sous certaines conditions, aux plus-values professionnelles et à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Pour être éligibles au LMP, les recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 € par an et dépasser la somme des autres revenus du foyer fiscal.

L’investissement immobilier locatif est le seul qui peut être réalisé à crédit. Cela permet de se constituer progressivement un patrimoine, sans mise de fonds initial. En période de taux bas, comme aujourd’hui, le rendement locatif est plus élevé que le coût du crédit. C’est ce que l’on appelle « l’effet de levier » du crédit.

Même lorsque l’on dispose des fonds suffisants pour investir comptant, il peut être préférable d’emprunter. En effet, les intérêts d’emprunt peuvent être déduit des recettes locatives, ce qui en minore la base imposable. Pour optimiser cette déduction, votre banque peut vous proposer un prêt in fine. Contrairement au prêt amortissable dont chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de capital, les mensualités d’un crédit in fine sont uniquement composées d’intérêts. Le montant des intérêts pouvant être déduits est donc plus important. Le capital se rembourse en une seule fois, à l’échéance du prêt. Cela implique de disposer de l’épargne nécessaire pour effectuer ce remboursement final. C’est pour cette raison que le « in fine » est réservé aux investisseurs aisés qui auraient pu acheter le bien « comptant » ou qui ont suffisamment de revenus pour se constituer progressivement l’épargne nécessaire au remboursement du capital.

Souvent moins cher à l’achat que le neuf, l’ancien permet aussi d’alléger sa fiscalité. Rénover un logement destiné à la location est souvent intéressant pour l’investisseur qui perçoit déjà des loyers. Si les dépenses sont supérieures aux recettes, il y a création d’un déficit foncier. Celui-ci est déductible des loyers, puis le cas échéant, du revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700 €. Si un solde subsiste, il peut être déduit des loyers des dix années suivantes.

Les contribuables très imposés peuvent acheter un logement à rénover dans certains secteurs géographiques et profiter du régime Malraux. Ils déduisent alors de leur revenu imposable 22 ou 30% du montant des travaux dans la limite de 100 000 € par an, pendant quatre ans. En contrepartie, le bien doit être loué neuf ans.